Entenda porque o uso do FGTS no financiamento imobiliário ficou mais complicado

O uso do FGTS no financiamento imobiliário tem se tornado mais complexo devido às recentes mudanças nas regras de financiamento para imóveis usados. As novas diretrizes, que favorecem a compra de imóveis novos, afetam especialmente cotistas com rendas superiores a R$ 8 mil.

A preferência do governo por imóveis novos gerou uma queda de 85% no crédito para residências antigas, conforme dados da Caixa Econômica Federal (CEF). Isso representa um grande desafio para quem busca alternativas de moradia no mercado imobiliário.

O uso do FGTS no financiamento imobiliário ganhou destaque no programa Minha Casa, Minha Vida (MCMV), que visava incluir imóveis usados para reduzir o déficit habitacional de 6,2 milhões de moradias. A proposta era aproveitar as 11,4 milhões de unidades desocupadas no país.

Sob a gestão de Jair Bolsonaro e continuado no governo de Lula, o programa superou as expectativas. Em 2023, os imóveis usados corresponderam a 29,32% dos financiamentos com FGTS, um crescimento expressivo em relação ao ano anterior.

O aumento no uso do FGTS no financiamento imobiliário levou o Ministério das Cidades a revisar sua estratégia, buscando equilibrar os recursos e atender às necessidades do setor da construção civil. Em resposta à crescente demanda, o governo adotou novas regras que limitam o acesso ao financiamento para imóveis usados, especialmente para famílias com rendas acima de R$ 8 mil.

Desafios no uso do FGTS no financiamento imobiliário

O uso do FGTS no financiamento imobiliário enfrenta desafios com a redução do orçamento do Pró-Cotista, gerando preocupações sobre a viabilidade do financiamento para aqueles já afetados pelas restrições. A crescente demanda e a limitação dos recursos do FGTS tornam essencial a discussão sobre alternativas habitacionais.

A necessidade de repensar as estratégias para equilibrar oferta e demanda é clara, pois o FGTS não consegue mais atender ao aumento da procura por moradias. As novas regras impactam diretamente os cotistas que planejavam financiar imóveis usados, restringindo suas opções e criando um cenário mais difícil para a compra de imóveis.

O uso do FGTS no financiamento imobiliário passou por mudanças que o governo justifica como necessárias para garantir a sustentabilidade dos programas habitacionais e proteger os recursos do fundo. Contudo, cresce o debate sobre os impactos dessas medidas no mercado imobiliário.

A forte diminuição no financiamento de imóveis usados levanta dúvidas sobre como atender à crescente demanda por moradias, especialmente em áreas onde os imóveis novos não são uma alternativa viável.

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Vantagens do FGTS no financiamento imobiliário 

O financiamento imobiliário em 2025 oferecerá alternativas estratégicas para quem deseja usar o FGTS para reduzir ou quitar dívidas habitacionais. Trabalhadores com saldo em conta podem aplicá-lo para abater parte significativa do saldo devedor ou até mesmo liquidar o financiamento, aliviando o peso das parcelas.

Outra opção no financiamento imobiliário em 2025 é utilizar o FGTS para cobrir até 80% do valor das prestações mensais, o que proporciona um alívio financeiro considerável para muitas famílias.

Uso do FGTS Futuro no financiamento imobiliário

Até então, para que o trabalhador seja capaz de utilizar o FGTS nos trâmites do financiamento imobiliário, ele precisa cumprir essas regras:

Amortizar a dívida do financiamento imobiliário

• Ter, no mínimo, três anos de carteira assinada recebendo o FGTS;

• Não possuir financiamento aberto no SFH;

• Não possuir imóvel residencial urbano;

• Não ter usado ou ser dono de parte do imóvel ou de algum localizado no mesmo município;

• Em caso de pagamento de parte do financiamento, é necessário estar em dia com o pagamento;

• O imóvel tem uma limitação de valor de até R$ 1,5 milhão;

• Para a construção é necessário que o terreno seja de propriedade de quem quer sacar o FGTS. Além disso, o imóvel a ser construído deve ser urbano e destinado à moradia;

• Para a compra do imóvel é necessário que esse esteja matriculado no RI (Registro de Incorporação do Imóvel);

• Não estar impedido de ser comprado, ou seja, que não possua registro de gravame;

• Não ter sido objeto de utilização do FGTS em aquisição anterior, há menos de 03 anos, contados a partir da data do efetivo registro na matrícula do imóvel.

Compra ou construção de imóvel

• Compra de imóvel comercial;

• Reforma ou ampliação do próprio imóvel;

• Compra de terrenos sem construção ao mesmo tempo;

• Compra de material de construção;

• Compra de imóveis residenciais para familiares, dependentes ou outras pessoas.