Este ano, a crise imobiliária que assola os Estados Unidos se agravou.
Este ano, a crise imobiliária que assola os Estados Unidos se agravou. A virada do ano, porém, pode não trazer muitas melhoras.
Isto deve-se em parte ao fato de os americanos que fixaram taxas hipotecárias ultrabaixas durante a pandemia terem pouco incentivo para se mudarem para novas casas e assumirem custos de empréstimos mais elevados.
"Estamos chegando em 2025 com uma forte sensação de déjà vu", disse Skylar Olsen, economista-chefe da Zillow. "Acho que as dificuldades do ano que vem serão bem parecidas com as do ano passado."
Em 2024, os americanos que compraram casas estavam mais velhos e mais ricos do que nunca. Isso porque comprar uma casa se tornou mais difícil em meio à falta de opções acessíveis.
O preço médio de venda de casas existentes foi de US$ 406,1 mil em novembro, o 17º mês consecutivo de aumentos de preços ano a ano, de acordo com a Associação Nacional de Corretores dos EUA (NAR).
Em novembro de 2019, antes da pandemia de Covid-19, o preço médio de venda era de US$ 274 mil, de acordo com a NAR. O salto significativo nos preços das casas tornou os proprietários mais ricos no papel.
Enquanto isso, os aluguéis também aumentaram, tornando cada vez mais difícil para os locatários economizarem para uma entrada. Quase metade de todos os locatários pagou mais de 30% de sua renda para custos de moradia, de acordo com o Departamento do Censo dos Estados Unidos.
A falta de moradia também atingiu um recorde em 2024, impulsionada em parte pela falta de moradia acessível, de acordo com o Departamento de Habitação e Desenvolvimento Urbano.
Proprietários de imóveis enfrentaram pressões financeiras próprias este ano. Aqueles que vivem em áreas vulneráveis ??a desastres naturais viram seus prêmios de seguro residencial dispararem, e a inflação fez com que o custo dos reparos residenciais subisse.
Os custos de empréstimos também desempenham um papel importante na acessibilidade à moradia. Alguns meses atrás, economistas previram que as taxas de hipoteca cairiam abaixo de 6% até o final do ano.
Mas este mês, o Federal Reserve (Fed) sinalizou que pode cortar as taxas de juros apenas duas vezes no ano que vem, menos vezes do que o esperado.
Isso fez com que as taxas de hipoteca, que acompanham o rendimento do Tesouro dos EUA de 10 anos, subissem mais: a taxa média de hipoteca fixa de 30 anos foi de 6,85% na semana passada, acima dos 6,61% no mesmo período do ano passado, de acordo com dados da Freddie Mac.
Olsen disse que a Zillow espera que as taxas de hipotecas permaneçam acima de 6% durante todo o ano de 2025, encerrando o ano em torno de 6,2%.
Pode ser uma notícia mista para quem busca casas no país ano que vem. Aqui está o que os economistas esperam do mercado imobiliário norte-americano em 2025.
O mercado imobiliário dos EUA está a caminho de seu pior ano de vendas em quase três décadas, de acordo com dados da NAR.
Um relatório de setembro do Agência de Proteção Financeira ao Consumidor estimou que quase 60% das 50,8 milhões de hipotecas ativas tinham taxas de juros abaixo de 4%. A diferença entre uma taxa de hipoteca de 4% e uma taxa de 6% pode equivaler a milhares de dólares por ano em economias para o comprador médio de imóveis.
Ainda assim, Chen Zhao, economista da Redfin, disse que espera uma lenta redução das pressões sobre as taxas em 2025.
"Acho que ainda será uma tendência em 2025", disse Zhao. "Mas, com o passar do tempo, os motivos das pessoas para se mudar se acumulam e são desbloqueados pela necessidade."
Grandes eventos da vida, como ter filhos ou conseguir um emprego em uma nova cidade, exigirão que mais pessoas coloquem suas casas à venda e se mudem, mesmo que isso signifique abrir mão de uma taxa de hipoteca abaixo de 4%, afirmou a especialista.
Este ano, os preços de venda de casas existentes atingiram continuamente recordes, de acordo com dados da NAR.
Isso encheu os bolsos dos americanos que já possuem casas, acrescentando US$ 5 trilhões ao patrimônio familiar desde a pandemia, avaliou Lawrence Yun, economista-chefe da NAR.
Mais de uma década de subconstrução crônica — combinada com mais millennials, a maior geração dos Estados Unidos, atingindo a idade média de aquisição de uma casa — fez com que a demanda superasse em muito a oferta. Essas tendências provavelmente persistirão em 2025, o que significa que os preços dos imóveis provavelmente continuarão em ascensão.
No entanto, o crescimento dos preços dos imóveis pode desacelerar, disse Olsen.
"Há mais casas no mercado, e essas casas provavelmente precisarão de cortes de preços", disse. "Tornou-se mais um mercado de compradores este ano do que nas últimas duas ou três temporadas de compras de casas, quando estávamos vivenciando uma demanda louca por casas."
A localização também importa, afirmou Olsen, já que compradores de imóveis nos estados do sul provavelmente verão cortes maiores nos preços dos imóveis do que em outros mercados.
Um novo conjunto de regras entrou oficialmente em vigor em agosto. Muitos especialistas previram que as regras acabariam com a comissão padrão de 5% a 6% paga pelo vendedor de uma casa.
A NAR disse que suas comissões eram sempre negociáveis, mas os críticos argumentaram que essas comissões foram incorporadas aos preços de listagem de casas, inflando-os artificialmente.
Os preços dos imóveis continuaram subindo desde que as novas regras entraram em vigor, embora o ano que vem verá a primeira temporada de compras de primavera com as novas regras em vigor.
Não está claro o quanto mudará para os compradores de imóveis, disse Zhao. "Até agora não há muitas evidências de que as comissões tenham diminuído.”
Qualquer mudança na comissão provavelmente ocorreria no segmento de imóveis de luxo de alto padrão, onde os corretores imobiliários recebem uma porcentagem da venda de um imóvel e podem cobrar centenas de milhares de dólares em comissão, pontuou Zhao.
O governo dos EUA também pode aprovar uma legislação para ajudar a aliviar o fardo dos custos de moradia, algo que tanto democratas quanto republicanos discutiram na campanha eleitoral de 2024.
Jaret Seiberg, analista de política financeira da TD Cowen, argumentou que os legisladores republicanos podem tentar aumentar a disponibilidade de moradias populares por meio de créditos fiscais durante o próximo governo do presidente eleito Donald Trump.
"Esperamos que a habitação seja uma questão política importante nos próximos dois anos", escreveu Seiberg em uma nota aos clientes no início deste mês.
"Nossa visão é que o GOP precisará abordar a inflação da habitação de nível de entrada para vencer as eleições futuras. É por isso que os programas de crédito fiscal para impulsionar a construção estão em jogo"
No entanto, as ameaças de Trump de impor tarifas pesadas a alguns dos maiores parceiros comerciais dos Estados Unidos, incluindo China, Canadá, México e União Europeia, podem ter efeitos negativos no mercado imobiliário, disse Zhao.
"Se ele implementar tarifas amplas, isso significa que as taxas [hipotecárias] terão que permanecer altas por um motivo principal, que é quando se esperaria alguma pressão inflacionária", disse ela.
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