FIIs passam por série de "incorporações"; o que é e como isso afeta investidores?

Em meio a um ambiente de Selic mais elevada e de maior dificuldade para captar, gestoras têm aproveitado o momento para realizar operações com foco em aumentar a diversificação, escala e liquidez de alguns fundos imobiliários (FIIs) que ficaram com patrimônio líquido (PL) muito pequeno ou com cotas deprimidas nos últimos meses.

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A grosso modo, o movimento nada mais é do que uma “incorporação”, ao juntar os patrimônios líquidos de dois fundos diferentes que possuem estratégias parecidas. Os produtos podem ser da mesma casa, ou de gestoras diferentes que eventualmente passaram por processo de fusão e aquisição (M&As). Nesses casos, o fundo incorporado é dissolvido e liquidado e os cotistas dele passam a ser investidores do produto que o incorporou.

Vitor Arantes, sócio da área de fundos de investimentos do Cescon Barrieu, explica que o preço das cotas da maioria dos fundos está abaixo do valor patrimonial e que não há muito interesse em fazer ofertas. “As casas têm optado por consolidar fundos com estratégias parecidas. A ideia é trazer mais liquidez para os cotistas e trabalhar com PLs maiores”.

Entre os exemplos mais recentes está o da Rio Bravo. A casa enviou uma consulta formal aos investidores em que o FII Rio Bravo Renda Varejo (RBVA11) propõe a compra de sete ativos do FI Imob Rio Bravo Renda Educacional (RBED11). O primeiro fundo é mais focado em ativos imobiliários e comerciais de varejo, enquanto o segundo atua no setor educacional.

Alexandre Rodrigues, sócio e gestor da Rio Bravo, explica que os investidores poderão votar até o dia 23 de agosto para decidir se a transação poderá ser feita ou não. A gestora precisa obter pelo menos 25% dos votos para aprovar a operação, o que o executivo vê como “viável”, ainda que o número seja alto. Se esse percentual for alcançado, os cotistas do RBED11 passarão a ser investidores do RBVA11 e o primeiro fundo será liquidado e deixará de ser negociado, permanecendo apenas o segundo.

O RBED11 possuía um patrimônio líquido próximo de R$ 342,9 milhões e pouco mais de 13 mil cotistas em abril deste ano, enquanto o RBVA11 apresentava um PL de R$ 1,4 bilhões e mais de 60 mil cotistas no mesmo período. Caso aprovada, a operação faria com o que o RBVA11 chegasse a um patrimônio líquido perto de R$ 1,7 bilhões.

“Isso é parte da consolidação. Fundos que têm liquidez e escala negociam com prêmios melhores e tendem a ter uma melhor precificação dos produtos. A maior motivação para a operação é que juntos os dois valem mais do que separado”, resumiu Rodrigues.

Operações já concluídas

Movimento parecido foi feito na JiveMauá em que a consulta a investidores começou no fim do ano passado. Na época, o Mauá Capital Real Estate (MCHY11) adquiriu os ativos que compunham a carteira do Mauá Capital Hedge Fund (MCHF11). Após aprovação em assembleia, o MCHF11 foi dissolvido e liquidado. Com isso, os investidores do produto passaram a ser cotistas do MCHY11.

Brunno Bagnariolli, sócio-sênior da JiveMauá e CIO dos fundos Mauá, diz que esse tipo de operação representa um terceiro passo em termos de consolidação das gestoras em que a casa opta por otimizar os próprios fundos. Segundo ele, o objetivo é ter uma grade mais simplificada. “Está mais difícil ter um fundo com menos do que R$ 1 bi. É uma barreira nova. O ganho de escala se materializa com fundos e gestoras grandes. O veículo maior pode fazer cheques maiores e ter uma vantagem competitiva”, reforça.

Antes da incorporação, ambos os fundos possuíam um PL na casa dos milhões. Após o movimento, o patrimônio líquido do MCHY11 chegou a R$ 1,1 bilhão e o número de investidores passou de 92 mil em maio deste ano.

Maior liquidez, mas com cota abaixo do VP

A mudança também fez o MCHY11 registrar um grande incremento em termos de liquidez: o volume de negociação no mercado secundário saltou de uma média diária de R$ 27,3 mil, em janeiro deste ano, para R$ 5,4 milhões em maio. A diversificação do fundo também cresceu, ao iniciar uma exposição ao setor de shoppings.

Quem era investidor do antigo MCHF11 também viu um aumento na cota do fundo, que chegou a ser negociada próximo de R$ 8,20 em dezembro de 2023. Porém, o número seguiu abaixo do valor patrimonial (VP): atualmente, a cota do MCHY11 (fundo que adquiriu os ativos do MCHF11) está em R$ 9,53, abaixo dos R$ 9,78 do VP.

De olho na perda de valor de alguns fundos, a Valora também fez uma emissão do Valora Hedge Fund FI Imobiliario (VGHF11) e comprou ativos que estavam na carteira do Mogno Fundo de Fundos (MGFF11) da Mogno Capital, gestora que foi adquirida pela casa em maio do ano passado.

“O recuo do mercado de FIIs deixou muitos FoFs entalados em posições que foram caindo. Quando compramos a Mogno, a primeira reunião interna foi olhando os investidores. Se comprarmos, conseguimos colocar em prática alguns instrumentos pra melhorar a situação dos investidores?”, resumiu Daniel Pegorini, CEO da Valora Investimentos.

Embora algumas casas estejam com a cota dos fundos abaixo do VP após a “incorporação”, Felipe Ribeiro, diretor de investimentos alternativos do Clube FII, explica que isso é reflexo do momento mais difícil para o mercado de FIIs como um todo em um cenário de Selic elevada. O especialista também vê os movimentos de consolidação como positivos para o investidor. “Quando tem menos liquidez, tem mais arbitragem. O investidor tem mais dificuldade de saber se está saindo num preço adequado porque o último negócio ocorreu há um tempo”.