Bancos "incham" no crédito imobiliário, e taxa não cai tão cedo, dizem analistas

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Quais os problemas desse ‘inchaço’

Embora os bancos possam ficar mais seletivos na concessão de crédito para habitação, os analistas do Bradesco BBI reiteraram diversas vezes no relatório que não esperam rupturas na cadeia ou falta de crédito. Na avaliação, o que existe é uma tendência de maior “seletividade” das instituições financeiras, pressionando para baixo o volume de financiamentos daqui para frente, mas esses ajustes devem acontecer de modo suave.

Pelas contas dos analistas, os bancos teriam capacidade de financiar em torno de R$ 100 bilhões por ano, contando só com a poupança. Já a projeção oficial da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) é de R$ 153 bilhões em 2024, patamar estável perante 2023.

A conclusão dos analistas é que, para chegar ao volume projetado pela Abecip, os bancos terão, necessariamente, que recorrer a recursos atrelados ao CDI, ou seja, mais caros. Caso contrário, vão enxugar os volumes.

Consequentemente, o cenário de maior exposição das carteiras ao CDI diminui consideravelmente as chances para as taxas de juros dos financiamentos caírem em 2024, mesmo que a Selic continue a ser reduzida. Atualmente, os bancos cobram em torno de 11% a 12% + TR nos financiamentos imobiliários.

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Imóveis novos e usados

O time do Bradesco BBI alertou para a grande quantidade de condomínios, cujas obras estão ficando prontas e serão entregues ao longo do ano (é na entrega das chaves que os compradores de imóveis buscam o financiamento no banco).

Se os bancos seguirem mais seletivos na concessão de crédito para aquisição de imóvel pelos consumidores, isso pode forçar as construtoras a dar algum desconto sobre o valor do apartamento na hora da entrega, o que poderia prejudicar as suas margens. Ainda assim, o impacto seria muito mais suave do que se a venda fosse cancelada e a unidade fosse devolvida ao estoque da construtora, ponderaram os analistas.

O segmento mais impactado deve ser o de compra e venda de imóveis usados, na visão dos analistas. Isso porque os bancos tradicionalmente priorizam o financiamento das moradias novas, recém-entregues pelas construtoras. Estas, por sua vez, usam o dinheiro da venda dos imóveis para pagar o banco pelo financiamento da obra, em um ciclo que se alimenta.

Com tudo isso em vista, os bancos tendem a fechar um pouco mais da torneira do crédito para as construtoras erguem novos empreendimentos daqui para frente. “À medida em que vemos os bancos priorizando o crédito aos consumidores que estão comprando imóveis novos, o crédito empresarial para construtoras apoiado pelo SBPE também se tornará mais restritivo, o que a nosso ver já está acontecendo”, afirmou o time do Bradesco BBI.

As construtoras maiores, com relações comerciais mais profundas com os bancos, devem ficar com o bolo de crédito mais barato, via SBPE. As demais devem ter que recorrer a linhas atreladas ao CDI, mais caras.